ДОСТУПНЕ ЖИТЛО?

Соціальну ініціативу Президента здешевити іпотечні кредити до 3% річних, безумовно, не випадково запустили перед виборами. Це хороша площадка і для реклами, і козирна карта, яку активно збираються використовувати політтехнологи Партії регіонів під час виборчих перегонів. Однак не варто заперечувати і користь від цього проекту. Держава дала хоч якийсь шанс молодим сім’ям отримати житло, а також показало намір оживити іпотеку і відповідно будівництво в країні. Спробуємо розібратися у плюсах і мінусах цієї програми і подивитися, як в теорії та на практиці реалізується ця іпотека.

Перевагу в програмі мають громадяни, які перебувають на квартирному обліку. Але це не обов’язкова умова! Для участі достатньо також будь-яке інше підтвердження, що ви потребуєте поліпшення житлових умов.

Крім цього, є можливість самостійно вибирати забудовника, який викликає довіру, і, який, перш за все, успішно пройшов відбір для участі в программе. Втім, до речі, і відрізняється цей проект від програми, яку пропонує Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву під ті ж 3 % річних. Далі ви подаєте весь пакет документів одержувачу коштів нижчого рівня, переважно це регіональні представники того ж Фонду молодіжного кредитування. Міністерство делегувало їм такі повноваження, оскільки співробітники Фонду вже мають досвід спілкування з цією категорією людей.

Після позитивного розгляду документів одержувач дає зелене світло, ви звертаєтеся в банк, який вивчає вашу платоспроможність. Згідно зі змінами до постанови Кабміну сумарний щомісячний платіж за кредитним договором не повинен перевищувати 50% (у першій редакції було 40%) сукупного середньомісячного доходу сім’ї. Тобто доходи одного громадянина або сім’ї мінімум з двох осіб повинні бути не нижче приблизно — 5000 грн. Ця цифра може коливатися в залежності від вартості квартири, на яку ви претендуєте. Ліміт максимального доходу у зв’язку з останніми поправками до постанови вже не враховується.

З приводу фінансових установ. В Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства повідомляють, що в програмі беруть участь 9 банків. Два з них державні — Ощадбанк та Укргазбанк — працюють по всій Україні, сім комерційні — частково, в окремих регіонах і з певними забудовниками.

В результаті процесу ви укладаєте тристоронній договір: з банком і представником держави, і окремо з забудовником, з яким ви, між іншим, можете обговорювати деталі здачі квартири. Наприклад, домовитися про готовий ремонт. Це — про процедуру.

Тепер до плюсів цієї програми. По-перше, держава пропонує іпотеку терміном на 15 років під 16% річних, 13% з яких компенсує сама. На загальних умовах оформити іпотеку практично неможливо, а якщо вдається, то процентна ставка з усіма платежами може досягати 30%. Крім того, у зв’язку з останніми змінами постанови, компенсація відсотків відбувається як співфінансування. Громадянин платить 3% річних плюс тіло кредиту, а одержувач бюджетних коштів — 13% компенсації ставки. Це означає, що в порівнянні з попереднім досвідом молодіжного кредитування позичальник тепер не повинен платити відразу всю процентну ставку, а потім чекати і думати, чи виконає держава свої зобов’язання. Як відомо з практики молодіжного кредитування, затримки оплати з боку держави могли бути до півроку.

Про ризики. Насамперед це політична і економічна нестабільність в країні, ризик покластися на державу. Цього року в бюджеті передбачено на здешевлену іпотеку 1 млрд. грн. За словами міністра Мінрегіонбуду Анатолія Близнюка, в наступному році його відомство проситиме ще 2 млрд. грн. на продовження цієї програми, але стовідсоткової гарантії на безперебійне фінансування на 15 років ніхто не дає.

Також треба уважно вивчити угоду з банком і знати, що передбачено на той випадок, якщо погашення процентної ставки за кредитом з боку держави запізнюється або не приходить взагалі — в договорі можуть спливти підводні камені.

Другий плюс — це можливість отримати квартиру за вартість, значно нижче ринкової. Згідно з постановою гранична ціна квадратного метра, наприклад, в Києві повинна складати 7 тис. грн. плюс допускається перевищення не більше ніж на 25% (це приблизно до 8700 грн.). Навіть з максимальним перевищенням ця вартість значно нижча ринкової, яка сьогодні на первинне житло становить близько 10 000 грн. за кв. м.

Зустрічний ризик — недобросовісний забудовник і несвоєчасна здача житла. За програмою дешеві кредити видаються на покупку первинного житла в будинку, який вже здався в експлуатацію, але не раніше 2009 року або ж на інвестування в недобудову.

Що ж відбувається на практиці. Відвідавши столичний іпотечний центр, на базі якого створили «єдине вікно», — місце, де можна проконсультуватися відразу з трьома учасниками програми (забудовником, банком і представником держави — одержувачем коштів нижчого рівня), ми дійшли кількох висновків.

Перша і, напевно, головна практична проблема — це вибір забудовника, точніше відсутність вибору. У Києві квартири пропонують тільки дві будівельні компанії «Київміськбуд» і «Фінансова компанія «Житло-Інвест». Виявилося, що Київміськбуд на даний момент взагалі нічого не може запропонувати, тому що всі квартири вже заброньовані і невідомо, коли з’являться, а інша компанія пропонує тільки один будинок в районі Троєщини.

Наступний висновок, вартість квадратного метра — максимально допустимі 8700 грн., Розраховувати на 7000 не варто. Ну і звичайно, ні про які готові квартири не йдеться. Забудовники пропонують тільки недобуд, який в кращому разі здадуть в експлуатацію через рік.

Ще один момент, який ви повинні враховувати — фінансовий. Згідно з нормою, держава компенсує для однієї людини або сім’ї з двох членів тільки 40 кв. м житлоплощі. Але сучасні новобудови, особливо в Києві, практично не планують такі «маленькі» однокімнатні квартири. Така ж ситуація для сім’ї з дитиною. Для трьох членів сім’ї допустимо 58 кв. м, на кожного наступного члена додавайте по 18 кв. м. Мінімальні 2-кімнатні квартири в столиці плануються від 60 кв. м. і вище. Тому відразу розраховуйте, що все метри вище норми ви будете компенсувати за повною кредитною ставкою 16%. До цього додайте різницю вартості кожного метра — держава компенсує ставку за кв. м. вартістю 7000 грн., але забудовник, як ми переконалися, пропонує від 8700 грн. Не забувайте також про перший внесок за квартиру 25% від вартості квартири.

Нові правила постанови свідчать, що перший внесок за рішенням банку може бути зменшений за наявності додаткової застави за кредитним договором. Це в теорії, але на практиці дуже сумнівно, що фінансові установи, для яких, за їхніми ж коментарями, кредити під 16% дуже ризикований крок, стануть зменшувати суму першого внеску.

Залишається тільки зважити всі плюси, мінуси і прийняти рішення. У будь-якому разі кредит — це ризик, але здешевлена іпотека під 3% — це хоч якийсь шанс придбати власне житло і крім того вигідно вкласти заощадження.

Олена Заболотна

P.S.. Умови здешевленої іпотеки прописані в постанові уряду від 25 квітня 2012  343 з усіма змінами.

---

Если Вам необходим качественный и недорогой ремонт квартир под ключ в Красноярске - обращайтесь в компанию "ППК-Строй". Профессиональные мастера выполнят все работы в соответствии с заключенным договором - оперативно и качественно! Высокие стандарты выполнения работ и лучшие отделочные материалы обеспечат Вам современный, красивый и стильный интерьер любых помещений!