НОВИЙ «ЕЛІТА-ЦЕНТР»?

«Еліта-Центри» та ошукані наші співвітчизники стають звичним явищем у нашому житті. До цього часу шахраями виступали різні фірми та їх керівники, зараз черговий «Еліта-Центр» створює влада, яка замість контролю та допомоги громадянам-виборцям в цільовому використанні їх коштів, переданих забудовникам житла, відібрала у останніх земельну ділянку, а значить право будувати.

Враховуючи кризу у будівельній галузі, не знаємо чи радіють з цього забудовники, але інвестори-виборці втрачають гроші, перспективу мати власне помешкання, а деякі і просто долю. Постраждалі стверджують: «Влада під будівництво виділила земельну ділянку, видала забудовникам необхідні дозволи. Цим вона підштовхнула нас довірити свої гроші забудовникам, повірити їм. Зараз влада нас зрадила.»

Юридичну оцінку ситуації читайте у Висновку наукової експертизи В. І. Перця.

ВИСНОВОК

науково-правової експертизи щодо законності позбавлення Київською міською Радою забудовника житлового будинку права на поновлення договору оренди земельної ділянки, а його інвесторів – конституційних та інших майнових прав

Київ, 14 липня 2008 року Науковий експерт з правових питань Перець Василь Іванович (надалі – «Науковий експерт»), професор ВНЗ, вчена ступінь підтверджена дипломом ЮР № 001419 від 19.11.1980 р., на підставі договору з Федоровою Н.Ф., що діє від імені інвесторів, у період з 25.06.2008 по 14.07.2008 р., провів науково-правову експертизу документів і матеріалів для обгрунтування законності позбавлення Київською міською Радою забудовника – Товариства з обмеженою відповідальністю «МАРС» (надалі також – «Товариство», «Забудовник») права на поновлення договору оренди земельної ділянки для будівництва житлового будинку з офісними приміщеннями.

Для дослідження Науковому експерту надано документи і матеріали, що стосуються предмета експертизи, в тому числі копії рішень та листи Київської міської Ради та документів справи, що розглядається в господарських судах України.

1. Обставини справи

23 жовтня 2003 року сесія Київської міської Ради (у подальшому також «Київрада») рішенням № 131/994 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» (надалі – «Рішення № 131/994») передала Товариству «МАРС» земельну ділянку площею 0,44 га для будівництва житлового будинку з офісними приміщеннями (надалі – «житловий будинок», «об`єкт будівництва») на вулиці Мілютенка, 29 у Деснянському районі м. Києва.

Зазначена ділянка входила у склад земель житлової та громадської забудови. На підставі рішення № 131/994 Київрада 24.05.2004 р. уклала з Товариством договір оренди земельної ділянки терміном на три роки. Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської держадміністрації за номером 626-00/48.

Будівництво житлового будинку планувалось здійснити за рахунок коштів громадян (надалі – «Довірителі», «Інвестори»), збирання і управління якими здійснювала Фінансова компанія «Комфорт-Інвест» (надалі – «Управитель», «Компанія») на підставі унормованих відносин з Товариством «МАРС». Науковому експерту передано список з прізвищами 46 Довірителів, які через банківську установу перерахували на розрахунковий рахунок Компанії від 30 до 100 відсотків вартості своїх майбутніх квартир. З громадянами – інвесторами житлового будинку були укладені Договори «Про участь у Фонді інвестування будівництва» з видачею відповідних свідоцтв.

Переважну частину 3-річного терміну оренди земельної ділянки Товариство «МАРС» витратило на отримання відповідних дозволів на будівництво, процедура якого є надскладною і узгоджується із офіційно визнаною загальнодержавною організацією влади на засадах заборон та корупції. До закінчення терміну оренди земельної ділянки Забудовник встиг поставити коштовну огорожу, підготувати котлован. Однак огорожа була демонтована, котлован заритий і на його місці облаштовано дитячий майданчик. За твердженням довірителів, знадобилось декілька місяців, щоб влада підтвердила свою причетність до самоуправних дій. Довірителі вважають, що у відносинах з ними відкритість та публічність, притаманні самій природі влади, відсутні.

Дотримуючись вимог закону, Забудовник своєчасно звернувся до Київради з проханням подовжити дію договору оренди земельної ділянки, щоб завершити будівництво та виконати обов’язки перед Довірителями. Рішенням від 26.06.2007р. № 1031/1692 Київрада відмовила Забудовнику у поновленні договору оренди земельної ділянки. Спір було передано на вирішення у господарські суди України.

2. Дослідження та відповіді на питання, поставлені на вирішення науково-правової експертизи

Питання 1. Чи може мати юридичну силу рішення Київської міської ради від 26.06.2007 р. № 31/1692 «Про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки та відміну пункту 3 рішення Київської міської ради від 23.10.2003 р. № 121-18/994 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» з урахуванням внутрішньої суперечності змісту спірного рішення, наведених у ньому надуманих назв і дат, а також необґрунтованості?

Рішення Київради має суттєві недоліки, які можна звести у такі групи:

А). Щодо форми: надана науковому експерту копія рішення не підписана Київським міським головою, не засвідчена підписом будь-якої посадової особи, але містить печатку секретаріату Київради. За твердженням замовників наукової експертизи, на їхні та адвокатські неодноразові вимоги надати фотокопію рішення з підписом Київського міського голови кожний раз надходив екземпляр без підписів.

Б). Щодо оприлюднення, публічності: відповідно до наданих інвесторами документів, Київрада, в порушення п. п. 6, 7 ст. 29, п. 2 ст. 23 Регламенту Київської міської ради, ст. 4, 24, 59 Закону України «Про місцеве самоврядування, у відносинах з ними, забудовником і управителем діє не публічно, порушує принципи законності і гласності. Так, інвестори стверджують, що 26.06.2007 р. в порядок денний пленарного засідання питання ТОВ «МАРС» включено не було і не розглядалось. У зв’язку з цим воно було відсутнє на офіційному сайті Київради та взагалі в мережі Інтернет, хоча мало бути розміщене не пізніше 14 днів після пленарного засідання. Ні порядок денний, ні само Рішення від 26.06.2007 р. не було опубліковане в офіційній газеті міської влади «Хрещатик». Більше того, всупереч ст. 40 конституції України, ст. 94 ЦКУ, ст. 20 Закону «Про звернення громадян» та ст. 9 Закону «Про інформацію» Київська міська рада і міська влада взагалі ухилилися від надання чітких відповідей та порушували строки реагування на звернення інвесторів, забудовника і управителя. На думку інвесторів, їх доля Київську міську владу не цікавить, вона спровокувала новий «еліта центр», хоча мала стати на сторону інвесторів та здійснювати жорсткий контроль за будівництвом житлового будинку. Науковий експерт, погоджуючись з позицією інвесторів в принципі, вважає, що такі оцінки Київської міської влади потребують попередньої перевірки та висновків, в т. ч. прогнозних (що буде далі з інвесторами, їх коштами і житлом).

В). Щодо змісту: рішення № 1031/1692 стосується земельної ділянки та мешканців будинків на проспекті Мілютенка, але Товариству «МАРС» земельна ділянка виділена на вулиці Мілютенка. Суперечливими є наведені в Рішенні дати (наприклад, «11.03.005р.» і «22.06.2004р.») та реєстраційні номери («75-6-000181» і «62-6-00148»). На звернення довірителів перший заступник начальника Головного управління із земельних ресурсів ці суперечності пояснив «технічними помилками на пленарному засіданні сесії Київської міської ради». Враховуючи, що матеріали на пленарне засідання готують фахівці секретаріату Київради, є підстави для вже оприлюднених сумнівів замовників експертизи щодо розгляду земельного питання «МАРСу» 26.06.2007.

У пункті 1 Рішення вказано, що підставою відмови Товариству «МАРС» у поновленні договору оренди земельної ділянки є п. 3 іншого рішення Київради – від 23.10.2003 р. Однак цей пункт за своїм змістом не може бути «підставою» для нового протилежного рішення. Більше того, пунктом другим спірного Рішення від 26.06.2007 р. відмінено п. 3 рішення, на який абзацом вище є посилання, як на підставу відмови у поновленні договору оренди земельної ділянки. Зрозуміло, що автор проекту Рішення заплутався у пошуках підстави відмови забудовнику в його законному праві.

Г). Щодо обґрунтування рішення: у преамбулі рішення вказано, що зазначений документ сесія прийняла, керуючись Законами України «Про місцеве самоврядування в Україні», «Про столицю України – місто-герой Київ», «Про оренду землі» та Земельним кодексом України. Посилань на конкретні статті, частини та пункти цих статей немає. Як наслідок, Київрада позбавила забудовника, інших зацікавлених осіб можливого належного захисту своїх прав, в тому числі передбаченого частиною 1 статті 55 Конституції України права отримати ефективний судовий захист. З морально-політичної точки зору сесія прийняла рішення використовуючи владу як інструмент впливу на земельні відносини, але повністю ігноруючи Конституцію (статтю 3, частину 2 статті 19 тощо) і Закони України.

Необґрунтованість рішення посилюється плутаниною із взаємовиключним використанням і одночасно відміною пункту 3 рішення 23.10.2003р., аналіз якого наведено раніше.

Д). Щодо негативних наслідків: відповідно до частини 2 статті 3 Конституції України «Права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави… Утвердження і забезпечення прав і свобод людини є головним обов`язком держави». З урахуванням цього конституційного положення повинні реалізовуватися повноваження органів місцевого самоврядування, визначені у Законах України «Про місцеве самоврядування» та «Про столицю України – місто-герой Київ». У діях Київради такий підхід до вирішення питання відсутній, зокрема, не врахована соціальна, морально-психологічна та політична ситуації, що склалися в Києві та державі в цілому у сфері земельних та пов`язаних з ними містобудівних відносин. Зараз земля стала об`єктом жорсткого політичного протистояння та кримінальної боротьби. Виникнення та діяльність «еліта-центрів» можливе в умовах криміналізації не тільки земельно-житлової, але й усіх інших сфер суспільного життя, передусім державного управління. У спірному Рішенні цей аспект, а він є головним, не враховано. Передусім влада намагається розглядати питання як спір органу місцевого самоврядування з господарським суб`єктом (забудовником), як зіткнення власного патріотизму з непатріотичною позицією свого опонента. При цьому залишаються в стороні реальні потерпілі – громадяни, виборці і єдине джерело влади, які вклали у нездійснене будівництво власного помешкання чималі кошти, але їх втратили. Так, забудовник і Компанія-Управитель за рахунок коштів цих громадян здійснили оплату виготовлення проектної та дозвільної документації, перерахували плату за оренду земельної ділянки, 1,5 млн грн внесли на розвиток міста Києва, а також більше 20 мільйонів гривень сплатили авансом підрядній організації. З останньої суми, за рішенням суду, Компанії повернуто 1,5 млн. гривень, решта залишилась у підрядника як оплата за вже виконану роботу (встановлення огорожі, підготовка котловану тощо). Враховуючи викладене, науковий експерт поділяє стурбованість тих дослідників, які вказують на можливість виникнення у державі нових «елітцентрів» у результаті дій не господарських організацій, а самої влади.

Обґрунтовуючи оцінку ситуації, що склалася, науковий експерт також враховує надані йому матеріали про надання громадянам-інвесторам будівництва житлового будинку на їх звернення у різні інстанції формальних та з порушенням встановлених законом термінів відповідей, що суперечить ст. 40 Конституції України; неправдиві твердження, що на місці будівництва раніше був дитячий майданчик, а не вільна територія-смітник; необґрунтовані посилання на багато-чисельні скарги мешканців будинків, розташованих на достатній відстані тощо; однозначну підтримку сьогодні діючою владою забудовника, управителя та підрядника на початковому етапі, яка засвідчена виданими дозвільними документами на будівництво, а пізніше і на встановлення огорожі навколо будмайданчика та риття котловану. Ця підтримка влади стала основною для довіри громадянами своїх коштів і життєво важливих планів суб’єктами господарювання. Інвестори, за їх поясненнями, сподівалися, що перебувають під надійним захистом влади, але вона зараз діє проти них.

Висновок за результатами дослідження питання 1

1.         Рішення сесії Київської міської Ради від 26.06.2007 р. № 1031/1692 змістовно суперечливе, містить назви і дати, що не відносяться до його предмету, юридично не вмотивовано, суперечить закону і грубо порушує конституційні права громадян-інвесторів та набуло політичного забарвлення. Усунення недоліків рішення неможливо без його повторного голосування депутатами Київради.

2.         Відповідно до статей 15, 16 і 21 ЦК України зацікавлені особи, права яких порушено, мають право звернутися до суду для визнання незаконним та скасування спірного Рішення, відшкодування збитків.

3.         Існує альтернативний варіант, прийнятний в демократичній, правовій, соціальній державі – сесія Київради скасовує своє рішення від 26.06.2007 р. Враховується, що депутати проголосували рішення по неіснуючому об’єкту на проспекті Мілютенка, а не вулиці Мілютенка, 29.

Питання 2. Чи були у Київській міській Раді правові підстави для відмови Товариству «МАРС» у поновленні договору оренди земельної ділянки, розташованої на вул. Мілютенка, 29?

Відповідно до статей 761, 763, 792 Цивільного кодексу України, статей 38-40, 102-1, 116,124, 125 Земельного кодексу України, статей 14, 15, 20, 21 Закону України «Про оренду землі», орган місцевого самоврядування на підставі власного рішення має право передати в оренду земельну ділянку під будівництво. Термін, розмір та порядок оплати оренди встановлюється у договорі. Відносини щодо оренди земельних ділянок регулюються Цивільним та Земельним кодексами України, а також Законом України «Про оренду землі».

Системний аналіз статей перерахованих вище актів законодавства свідчить, що сторони орендних земельних відносин виконали всі нормативні вимоги щодо підстав набуття прав на земельну ділянку, користування нею тощо. Дотримання всіх законодавчих вимог на етапах прийняття Рішення у 2003 р. та укладання договору оренди є свідченням високої фаховості апарату Київради і контрастно відрізняється від юридично, змістовно неграмотного Рішення щодо відмови поновити договір оренди земельної ділянки, негативна оцінка якого вже наведена.

Статтями 31 і 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що «Договір оренди землі припиняється у разі: закінчення терміну, на який його було укладено…». Після закінчення цього терміну орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. Понад те, частиною 3 ст. 33 зазначеного Закону встановлено: «У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення терміну договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення терміну договору, він підлягає поновленню на той самий термін і на тих самих умовах, що було передбачено договором». Наявність підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки досліджували господарські суди, рішення яких наводимо нижче.

За позовом Товариства «МАРС» спірні питання щодо визнання Рішення Київради від 26.06.2007 р. недійсним та поновлення Договору оренди земельної ділянки від 24.05.2004 р. розглянув Господарський суд м. Києва. 30.07.2007 р. суд першу частину позову залишив без розгляду у зв’язку з ненаданням сторонами Рішення Київради від 26.06.2007 р. і відсутністю доказів його існування. В другій частині – поновлення Договору оренди строком на 3 роки на попередніх умовах – суд задовольнив позов, виходячи з наступного:

1. Товариство «МАРС» є законним користувачем земельної ділянки по вулиці Мілютенка, 29.

2. Відповідно до ст. 27 Закону України «Про оренду землі», орендар, який належним чином виконував умови договору оренди, має переважне право на його поновлення. Позивач умови договору від 24.05.2004 р. виконував належним чином.

3. Згідно зі ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Суд встановив, що позивач повністю виконав умови зазначеної та інших правових норм. Зокрема, він за три місяці до закінчення дії договору оренди звернувся до Київради, в інші владні інституції з листами про подовження строку договору аренди, але письмової відмови або згоди на своє прохання не отримував, а тому, відповідно до закону, продовжував користуватися земельною ділянкою, зокрема більше місяця після закінчення строку договору оренди.

4. З приводу протестних акцій проти будівництва (в якій, за твердженням інвесторів, приймали участь не мешканці будинків сусіднього з місцем будівництва Лісового проспекту, а «штатні» протестувальники) є рішення Деснянського районного суду м. Києва від 01.03.2007 р., яким протокол «Громадського обговорення будівництва» скасовано. Суд врахував позитивні для забудовника результати громадського обговорення будівництва, яке відбулося 25.02.2007 р. і на якому були присутні дійсно мешканці будинків, розташованих на Лісовому проспекті.

Київський апеляційний господарський суд своєю постановою від 31.10.2007р. рішення суду першої інстанції залишив без змін, а скаргу відповідача – без задоволення.

Представник Київради в своїх поясненнях посилався на рішення сесії Київради від 26.06.2007 р., але суд апеляційної інстанції зазначив, що воно було прийняте в строк, що перевищує встановлений ст. 33 Закону «Про аренду землі» місячний термін надання письмових заперечень проти поновлення договору, а тому не впливає на правильність рішення суду першої інстанції.

За скаргою Київради Вищий господарський суд України своєю постановою від 14.02.2008 р. скасував попередні судові рішення, скерувавши справу на новий розгляд Господарським судом м. Києва.

Науковий аналіз постанови не дає підстав для висновку про наявність правової позиції у колегії суддів Вищого господарського суду у спорі. Постанова, по-перше, містить загальні твердження, що не мають значення для касаційного перегляду справи: про здійснення права власності від імені українського народу, про матеріальну основу місцевого самоврядування, його права тощо (с. 6).

По-друге, постанова змістовно суперечлива. Так, колегія суддів починає з твердження, що висновки судів І і ІІ інстанцій є передчасними (с. 6), а закінчує звинуваченнями своїх попередників в порушенні і неправильному застосуванні норм матеріального права, прийнятті незаконних та необґрунтованих рішень.

Приклад суперечливих обґрунтувань і в той же час дійсно неправильного застосування матеріальних норм права демонструє сама колегія суддів ВГС: на сторінці 6 постанови суд правильно посилається на гл. 58 і ст. 764 ЦКУ, потім чомусь їх протиставляє статтям 759 і 792 ЦКУ та ст. 93 ЗКУ. Логічно, обґрунтування належало, як це зробили суди І та ІІ інстанцій, завершити посиланням на ст. 33 Закону України «Про оренду землі», в якій чітко визначено право орендаря поновити договір оренди. Колегія суддів чомусь це принципове положення не помітила, але констатувала, що зазначена норма «не передбачає автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки» (с. 6).

По-третє, колегія суддів ВГС, без логічного зв’язку з предметом спору та обгрунтуваннями своїх рішень судами І та ІІ інстанцій, перераховує відомі істини – необхідність вирішувати земельні питання виключно на пленарних засіданнях сесії ради, нотаріально посвідчувати та здійснювати державну реєстрацію договорів оренди земельних ділянок. У підсумку колегія суддів робить несподіваний висновок, що суди не мали права зобов’язувати териториальну громаду м. Києва (не Київраду!) поновити договір оренди земельної ділянки, а раз це зробили, то порушили передбачені Конституцією та законами україни права територіальної громади розпоряджатися землями міста. Наведеним колегія суддів ВГС фактично скасувала ч. 2 ст. 124 Конституції України, яка встановила, що «Юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі». Якщо пристати на позицію колегії суддів ВГС, то виникає замкнуте коло безпорадності: перше не можна зробити тому, що не зроблено друге, а друге не можна зробити, не зробивши перше. Твердження суддів суперечить Конституції та законам України, правовим позиціям Президії ВГСУ та ВСУ. Як наслідок, висновки колегії суддів призвели до підозри їх інвесторами в зацікавленості в результатах справи, тим більше, що судді про права і долю потерпілих-інвесторів, їх дітей зовсім забули. Судова практика є такою: суд приймає рішення, на його підставі сесія Київради скасовує власне рішення від 26.06.07 р. та поновлює договір оренди земельної ділянки. Після цього виконюються всі організаційно-реєстраційні дії.

Висновок за результатами дослідження питання 2

Наявні матеріали, зокрема Київради, свідчать про відсутність правових підстав для відмови в поновленні договору аренди земельної ділянки на вул. Мілютенка, 29 з Товариством «МАРС».

Узагальнення

1. Влада разом з забудовником зобов’язана вжити термінових заходів для попередження можливої ситуації «Еліта-Центр -2».

2. Ситуація вимагає негайного обґрунтування правових позицій і звернень з позовами щодо майнової відповідальності: а) влади перед Товариствами «МАРС», «Комфорт-Інвест» та громадянами-інвесторами; б)забудовника і фінансової компанії перед інвесторами.

Науковий експерт з правових питань
В.І. Перець