У Києві нерухомість вже дорожча, ніж у Берліні. У чому причини такого бурхливого зростання цін?

Беручись писати на цю тему, не міг не згадати кінець 90-х, коли в Києві можна було придбати однокімнатну квартиру за 6-7 тисяч доларів. Траплялися й дешевші варіанти, я й сам ледве не купив 2001 року старенький, але цілком придатний для проживання будиночок на три кімнати та ще й з ділянкою землі в чотири сотки за 10 тисяч доларів. І де б ви думали?

На Батиєвій горі, з чудовим краєвидом на місто, де Київ світився намистом різнокольорових вогнів і, здавалося, лежав біля твоїх ніг. Тепер Батиєва гора рясніє «крутими» котеджами та віллами, і сотка землі в цьому ра­йоні коштує десятки тисяч доларів, а ще 2001 року пересічному громадянину тут можна було придбати ділянку, адже ціни на нерухомість буквально вибухнули з літа 2002 року. Нинішні ціни на нерухомість у Києві дивують усіх, а найбільше іноземців, коли ті дізнаються про середні доходи біль­шості жителів столиці — десь близько 300 — 400 доларів на місяць. Отже, спробуємо розібратися в причинах такого бурхливого зростання цін. Наша столиця наздогнала Європу. Щоправда, в Москві ціни ще вищі, позаяк туди їдуть на заробітки. До Києва, звісно, теж. Безперечно, внутрішня міграція також суттєво впливає на переважання пропозиції над попитом. Оце і є так звана азійська модель економіки, коли пристойно заробити на життя можна тільки в столиці, в якій крутяться великі гроші. Однак дивує інше. Як я дізнався з інтернет-прайсів, у благополучному Берліні двокімнатні квартири з метражем понад 55 кв. м за 15 хвилин їзди до центру громадським транспортом коштують до 50 тис. євро, у Варшаві ще дешевше. У чому ж причини? Невже ми можемо порівнювати наші доходи з європейськими? Фахівці це пояснюють такими причинами.

До цього часу тендери на відведення земельних ділянок прозорістю не відрізнялися, і щоб будівельній фірмі «пробити» землю під майбутню новобудову, доводиться сплачувати чималі хабарі. Потім ці хабарі, звичайно ж, закладаються в собівартість квартир. Останнім часом, з’явилася також тенденція, коли чиновники змушують будівельних інвесторів брати на себе додаткові зобов’язання щодо спорудження або ремонту міських інженерних мереж — звісно ж, за таке спонсорство потім заплатять покупці квартир. Іншою причиною подорожчання нерухомості є зберігання та примноження людьми свого капіталу через придбання нерухомості, позаяк немає інших засобів для інвестування. І, оскільки в нас немає закону про оподаткування нерухомості, то на ринку з’явився цілий прошарок спекулянтів, які мають по п’ять і десять квартир. Продавши одну, другу, вони тут же починають скуповувати інші квартири, щоб з часом перепродати їх дорожче, адже, коли будинок починають будувати, квартири коштують дешевше. І ще однією з найважливіших причин подорожчання нерухомості є доступність іпотечних кредитів. Фахівці констатують таке — нині 70% покупців житла користуються іпотечними кредитами, які вже становлять понад 20 млрд грн. 2002-го, саме тоді стартував іпотечний ринок України, громадяни взяли в банках мільярд грн, який суттєво вплинув на ціноутворення на ринку нерухомості. По суті, цей мільярд і став живильним грунтом для спекуляції на ринку нерухомості — адже люди отримали можливість платити, незважаючи на різке подорожчання нерухомості.

Як можна було боротися зі спекуляціями на ринку нерухомості? Найефективнішим методом спеціалісти називають створення конкурентного середовища з боку держави, тобто будівництва соціального житла за рахунок залучення капіталів страхової та іншої галузі й створення умов для дешевого іпотечного кредитування, надання сприятливих умов для іноземних будівельних інвесторів. Суттєво на ціноутворення ринку нерухомості могли б вплинути програми реконструювання старого житлового фонду. Адже, за словами віце-прем’єра, міністра будівництва, архітектури і житлово-комунального господарства України Володимира Рибака, економічно обгрунтована вартість житла в столиці на рівні 600 — 700 дол. А яка ринкова ціна? Від 1 600—1 700 дол. і вище. Хто за цієї ситуації міг би виступити, так би мовити, не жадібним до надприбутків інвестором? Звичайно ж, новостворені державні галузі, цілком можливо, що й іноземні інвестори. Інакше ціни на нерухомість постійно зростатимуть і, як стверджують спеціалісти, на падіння цін розраховувати поки що не доводиться. За їхніми прогнозами, є всі умови, щоб ціни за кв. м житла в столиці з 1 700 до за кілька років піднялися до 2 400 дол.

А ось тепер розглянемо ситуацію, чого варто боятися покупцям житла. Отже, якщо ви купуєте житло на вторинному ринку, тобто квартиру, в якій вже жили люди, то поцікавтеся її історією. Адже в практиці не раз бували випадки, коли ріелтори продавали квартири, права на яких мали спадкоємці, до того ж право на спадщину практично необмежене в часі, адже в суді можна обгрунтувати ті чи інші причини й суд прийме рішення не на вашу користь. У цій ситуації право на власність можна було б застрахувати. У всьому світі дуже популярне, так би мовити, титульне страхування, однак наші страхові компанії цим видом страхування поки що не займаються, за винятком страхування іпотечних кредитів. Отже, якщо ви берете кредит у банку, поцікавтеся, чи застрахований ваш «титул», тобто право на власність. А ось як себе застрахувати від афер на зразок а-ля будівельно-інвестиційної компанії «Еліта-центр». Насамперед поцікавтеся історією будівельної фірми, документами на право земельної ділянки, адже не раз вже траплялися випадки, коли в новобудові зводили кілька поверхів, а документи на земельну ділянку були не оформлені — в результаті скандали, хід будівництва завмирав надовго або й припинявся назавжди. І ще, не кваптеся вкладати кошти в «котлован» — краще, як-то кажуть, будинок промацати. Від будівельного шахрайства а-ля «Еліта-центр» нас мали б захистити законодавці. Фахівці кажуть, що вже давно назрів час ухвалення спеціального закону, який забороняв би продаж квартири, доки не буде споруджено 60% будинку. Цей закон суттєво допоміг би застрахуватися від будівельних аферистів, але поки такий закон не ухвалено, можемо вам порадити покладатися на народну мудрість: «Сім разів відміряй...»