Як примусити забудовників швидше і дешевше продавати житло?

Тема податків на багатство, розкіш і т. ін. ще не так давно жваво обговорювалася, а потім  принишкла перед виборами до Верховної Ради  України. З набуттям чинності парламенту нового скликання очікується «друге дихання» розвитку цієї тематики. Принагідно з цього приводу хочу донести до законотворців та громадськості свої міркування стосовно принципів оподаткування «надміру заможних» громадян і не тільки їх. 

Насамперед зазначу, що прогресивне оподаткування повинне стосуватися не тільки фізичних, а й юридичних осіб. Адже й за ними часто-густо числяться чималі квадратури житлової площі. Передовсім, це стосується будівельних компаній. Прогресія в оподаткуванні  повинна відштовхуватися від кількості квартир (домоволодінь), які перебувають у власності однієї фізичної чи юридичної  особи. Якщо одна квартира (будинок), то нараховується 1 грн. за м. кв. (тут і надалі цифри умовні — головне описати сам принцип оподаткування). Тобто податок за одне окреме житло квадратурою 100 м. кв. складатиме 100 грн., за 200 м. кв. — 200 грн., 500 м. кв. — 500 грн… У випадках з одним домоволодінням застосовується проста арифметична прогресія. Інша справа, коли за одним власником (фізичною чи юридичною особою) числиться два і більше об’єктів окремого житла. Тоді застосовується принцип геометричної прогресії з коефіцієнтом. Наприклад,  якщо у когось два домоволодіння, то податок за кожен м. кв. становитиме не одну, а дві гривні, у кого три квартири (будинки), то три гривні за кожен м. кв. і так далі. Тобто, якщо за одну квартиру (будинок) 200 м. кв. податок становитиме 200 грн., то за дві квартири метражем по 100 квадратів кожна сумарний податок становитиме (100+100) х 2 = 400 грн. А за чотири квартири (оформлені на одного власника) по 50 м. кв. кожна — (50+50+50+50) х 4 = 800 грн.

Найцікавіші у цьому плані видаються розклади не щодо фізичних, а юридичних осіб. Таких от, наприклад, як будівельні компанії, які займаються спорудженням багатоквартирних будинків. Суть ідеї полягає в такому. Звівши, приміром, 100-квартирний будинок і здавши в експлуатацію — його власник (фізична чи юридична особа) стає платником податків за всі квартири, які на той час не будуть продані іншим покупцям. Тобто, якщо за кожну окрему викуплену конкретною особою одну квартиру  квадратурою 100 м. кв. податок становитиме 100 грн., то  за решту 99 квартир по 100 квадратів кожна (99 х 100) х 99 = 980100 грн. (За місяць, квартал чи рік — це вже питання законодавчої конкретизації — головний принцип, що для всіх платників податків сума його сплати вираховується за однаковий проміжок часу). У такий спосіб суто законодавчими важелями можна буде спонукати забудовників швидше (тобто дешевше) продавати і будувати нове житло, а не «заморожувати» ціни та наступні черги будівництва.

Окрема тема — інвестування будівництва, коли майбутні покупці наперед сплачують гроші за житло, яке хочуть придбати. Подібні оборудки повинні бути під контролем та фінансовими гарантіями держави. Тобто всяке кредитування будівництва житла повинно відбуватися через Ощадбанк, або ж певний комерційний банк, який отримав відповідний дозвіл від держави. Відтак, держава за посередництвом цього банку вибирає та контролює дотримання умов договорів з боку будівельних компаній, у разі банкрутства яких покриває всі витрати вкладникам. Всі інші варіанти кредитування будівництва житла вважаються незаконними. У такий спосіб покупці-кредитори убезпечуються від сумнозвісних квартирних афер.

Зрозуміло, аби вищезгадані механізми належно запрацювали, потрібно навести лад у галузі житлового будівництва. Насамперед, це стосується спорудження фактично багатоквартирних будинків у передмістях Києва, коли земельні ділянки, надані під «індивідуальне житлове будівництво та ведення особистого селянського господарства» забудовуються по периметру багатоповерховими будинками, ще під час зведення яких пропонуються квартири (їх може нараховуватися кілька десятків в одному «приватному» будинку) на продаж. Звісно, тут вже давно пора навести порядок — для нормалізації цього сегменту квартирного будівництва і взагалі встановлення єдиних «правил гри» на ринку нерухомості. Словом, якщо отримуєш ділянку під індивідуальне будівництво — то й будуй індивідуальний будинок, або офіційно змінюй призначення на багатоквартирний з допомогою адвоката по земельным делам. Тим більше, коли пропонуєш попередній продаж квартир, який за вищеозначеними вимогами виявиться незаконним. Адже наділений державою повноваженнями кредитного контролю банк у першу чергу поцікавиться проектом та з’ясує чи справді є дозвіл на багатоквартирне будівництво.

Взагалі, видається вже відживаючою своє практика, коли якась приватна чи напівприватна структура займається індивідуально-багатоквартирним будівництвом. Тобто на землі, наданій під індивідуальне будівництво, зводиться кількаповерховий будинок з десятками окремих квартир на продаж. Причому, реалізація двох-трьох квартир покриває собівартість будівництва. Решта, фактично, прибуток забудовників, а також різних чиновників, які «кришують» таку практику забудови, видаючи «безплатно» землю під невеличкі хатинки та узаконюючи на ній будівництво чималих пент-, таун- та всіляких інших хаузів.  

З приводу нашої нинішньої вакханалії у будівельній сфері пригадується візит дворічної давнини Віктора Януковича до Гонконгу. Тоді, захоплюючись рівнем тамтешнього життя та розвитком економіки, наші центральні телеканали у своїх розповідях наголошували (вочевидь, не спроста), що 80% будівництва житла у цій процвітаючій заморській країні припадає на державний сектор, і лише 20% на всіх приватних забудовників. У цьому ракурсі невтішною видається перспектива багатьох вітчизняних приватних забудовників (кажуть, для багатьох з них наступний рік буде 13-м). Чимало таких «самодіяльних будівничих» опиняться перед вибором: стати державними будівельними структурами, або ж припинити своє існування. Справді, у цьому є логіка. Навіщо годувати хабарами хапуг-чиновників, якщо держава сама може замовити проект, надати землю під будівництво й потім оформити відповідну документацію на нові квартири. Та й з їхньою реалізацією краще розбереться держава, яка ні перед ким не має ніяких зобов’язань, окрім власних громадян. Тож і цінову та пільгову політику може провадити виходячи суто з державних інтересів.